2024 Avrupa Ofis Piyasasında Neler Değişti? Kiralar, Yatırımlar ve Beklentiler

2024’ün ilk yarısında Avrupa ofis piyasası; değişen ekonomik koşullar, gelişen kiracı davranışları ve yeni ortaya çıkan yatırım trendleri tarafından yönlendirilen önemli değişimlere sahne oldu. Bu yazıda, Avrupa’daki ofis piyasasını şekillendiren ana piyasa eğilimlerini, kira ve yatırım dinamiklerini ve temel beklentileri, farklı şehirler ve bölgeler üzerinde odaklanarak gözden geçiriyoruz.

Kiralama Faaliyetleri Yeniden Canlandı

2024’ün ilk yarısında Avrupa ofis kiralama faaliyetleri, geçen yılın aynı dönemine kıyasla önemli bir artış gösterdi. Bu toparlanmanın arkasında, özellikle en yüksek kalite standartlarına sahip A Sınıfı ofis alanlarına yönelik talebin artması yatıyor. Kiracılar, ESG standartlarını karşılayan ve zengin olanaklar sunan bu premium alanlar için daha fazla ödeme yapmaya hazır. A Sınıfı kiralamalar, tüm kiralama faaliyetlerinin yarısını oluşturuyor ve Londra, Prag ve Berlin gibi şehirlerde güçlü bir talep gözleniyor.

Ekonomik Göstergeler: Zorluklara Karşı Direnç

Avrupa ekonomileri, derin bir resesyona girmeden toparlanmayı başardı ve 2024’ün ilk çeyreğinde pozitif büyüme rakamlarına ulaştı. Euro bölgesi ve Birleşik Krallık’ta GSYİH, sırasıyla %0,3 ve %0,7 oranında arttı. Ancak, Almanya, Fransa ve İtalya gibi büyük ekonomiler, İspanya ve Polonya gibi diğer Avrupa ülkelerine kıyasla daha zayıf bir performans sergiliyor. Enflasyon baskıları hafifledi; euro bölgesinde enflasyon Haziran ayında %2,5’e geriledi, ancak bu oran ülkeler arasında farklılık gösteriyor.

Kira Artışı: Kaliteli Alanlara Yönelim

2024’ün ilk yarısında, Avrupa genelinde prime ofis kiraları %5,5 oranında artış gösterdi ve bu, 2008’den bu yana en güçlü ve sürekli büyüme dönemlerinden biri oldu. Özellikle Birleşik Krallık, Benelüks ve Almanya’da kira artışları öne çıkarken, Güney Avrupa da iyi bir performans sergiledi. İnşaat maliyetlerindeki artış ve merkezi, olanaklarla dolu alanlar için süregelen rekabet, kiraların yükselmesine neden oldu. Ancak, beş yıllık enflasyon göz önüne alındığında, kiralar hala nispeten uygun seviyelerde seyrediyor.

Yatırım Piyasası: Sonunda Bir Değişim

2024’ün ilk yarısında Avrupa ofis yatırım piyasası yavaş yavaş toparlanmaya başladı, ancak hala önceki yılların seviyelerinin gerisinde kaldı. Ofis sektörüne yapılan yatırım, 2009’dan bu yana en düşük seviyeyi gördü ve 18,1 milyar euro ile bir önceki yıla göre %25’lik bir düşüş yaşandı. Ancak, piyasa duyarlılığı değişmeye başlıyor; 2024’ün ikinci yarısı ve 2025’te daha güçlü bir talebin yatırım faaliyetlerini canlandırması bekleniyor. Yatırımcılar, özellikle ESG standartlarını karşılayan varlıkları yeniden kullanma veya yeniden konumlandırma fırsatlarına odaklanıyor.

Arz ve Gelişmeler: Talep Dengesini Sağlamak

Avrupa genelinde mevcut ofis alanlarının toplam miktarı %5 artarak 25,2 milyon metrekareye ulaştı. Ancak bu artışa rağmen, arz hala 2008 Küresel Finansal Kriz sonrası görülen zirve seviyelerin altında. İnşaat faaliyetleri de mütevazı bir artış gösterdi ve 2024’ün ikinci çeyreğinin sonunda 12,3 milyon metrekarelik ofis alanı inşaat halinde. Özellikle büyük Avrupa şehirlerinde aşırı arz riski düşük olsa da, piyasa talep dinamiklerini yakından izliyor.

2024’ün İkinci Yarısı ve Sonrası İçin Beklentiler

Avrupa ofis piyasası; kaliteli, merkezi, olanaklarla dolu ve ESG uyumlu varlıklar için süregelen taleple birlikte toparlanma belirtileri gösteriyor. Merkezi konumlarda yer alan prime alanların kira artışı devam edecek, ancak yatırımcılar COVID sonrası dönemde temkinli hareket ediyor. Değer yaratma fırsatları arayışında olan yatırımcılar, 2024’ün ikinci yarısında ve 2025’te daha fazla faaliyet gösterecek. Ekonomilerin istikrara kavuşması ve faiz oranlarının düşmesiyle birlikte, prime varlıkların daha güçlü bir toparlanma göstermesi bekleniyor.

Sonuç olarak; zorluklara rağmen, Avrupa ofis piyasası yukarı yönlü bir ivme kazanıyor ve kiralama, yatırım ve gelişim alanlarındaki ana trendler geleceğini şekillendiriyor. Bu değişen manzarada başarı, kalite, sürdürülebilirlik ve ileri teknolojilere bağlı olmaya devam edecek.

Kaynak: Cushman & Wakefield. “European Office Market Update H1 2024.”